Kiracıların hukuki hakları nelerdir?

Kira anlaşmazlıklarına ilişkin davaların son günlerde yargıyı en çok meşgul eden konuların başında geldiğini belirten Hukukçu Hakan Çapkın, ev sahibi ve kiracıların sahip olduğu hukuki haklar hakkında konuştu.

İstanbul ve Ankara gibi büyük kentlerde bir ev kirasının en az bir asgari ücret oranından başlayarak kat kat arttığı bir dönemde kiralık ev bulmak oldukça zorlaştı.

Haziran ayında Borçlar Kanunu’nda yapılan geçici bir düzenleme ile konutlarda 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki dönemin kira bedelinin yüzde 25’ini aşamaması gerekiyor. Konut sıkıntısı ve getirilen geçici düzenleme, beraberinde adliyelerde ev sahibi ile kiracı arasındaki hukuki anlaşmazlıkları da getirdi.

Kiracı ve ev sahiplerinin sahip olduğu haklarla ilgili İLKHA muhabirine konuşan Hukukçu Hakan Çapkın, kanunların kiracıyı koruduğunu belirterek kiracının sahip olduğu kanuni haklara değindi.

Adliyelerde ‘ev sahibi-kiracı’ davası yoğunluğu

Adliyelerdeki hukuk davalarında, kiracılar ile ev sahipleri arasındaki tahliyelerin yüzde 50-60 oranına geldiğini bu durumun da adliyelerin yükünü arttırdığını belirten Çapkın, “Daha önceden 5-6 ay gibi bir sürede biten bu davalar bugün maalesef 2 yıldan az olmamak kaydıyla 2 ile 3 yıl arasında bir sürede bitmektedir. Bu durum da adaletin geç tecelli etmesinden dolayı haksızlıklara, sıkıntılara sebep olmaktadır.” dedi.

“Kanunumuz çok ciddi anlamda kiracıları korumaktadır”

Kira artış oranın 2022 Haziran ayından 2023 Temmuz ayına kadar olan süre içerisinde konutlarda üst sınır olarak yüzde 25, çatılı işyerlerinde ise 12 aylık TÜFE ortalaması şeklinde belirlendiğini hatırlatan Çapkın, “Ev sahibi, kiracıdan belirtilen oranların üzerinde kira artışı talep edemez. Bu durumda kiracı ne yapmalı? Ev sahibi belirtilen oranların üzerinde bir kira artışı talep ettiğinde, kanunun emredici hükmü olduğu için bu talep geçersizdir. Kiracının yapması gereken şey ev sahibinin kendisine verdiği banka hesap numarasına yüzde 25 zammı yatırmaktır. Bu durumda kendisini korumaya almış olacaktır. Kiracı ile ev sahibinin genel anlamda hakları vardır. Öncelikle kiracılık sözleşmesi bir sözleşmedir fakat Türkiye Hukuku’nda farklı bir anlam kazanmaktadır. Kiracılık sözleşmesi; sözleşme tarihi bittikten sonra ‘sözleşme bitti, herkes kendi yoluna’ gibi bir sözleşme değildir. Açıkçası kanunumuz çok ciddi anlamda kiracıları korumaktadır. Bir yıllık süre dolduktan sonra kira sözleşmesi, zamanında kira ödeyen bir kiracı için otomatik olarak uzar. Bu süre, bazı özel durumlar hariç, 10 yıla kadar devam eder. Ancak bu 10 yıllık süre sonunda ev sahibi hiçbir neden belirtmeden kiracısını usulüne göre evden çıkartabilir.” şeklinde konuştu.

Ev sahibi kiracısını hangi şart ve durumlarda evden çıkarabilir?

Ev sahibinin hangi durumlarda kiracıyı evden çıkarabileceği sorusunu yanıtlayan Çapkın, “Ev sahibi çok sınırlı sayıda sebeplerle kiracıyı evden çıkarabilir. En klasik olanı; halk arasında ‘oğlum Almanya’dan geldi’ diye bilinen nedendir. Ev sahibinin kendisinin, alt ve üst soyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı gerçekten zorunlu ise ve talep Yargıtay deyimi ile ‘samimi’ ise bu durumda girişimde bulunabilir ama bu durumun da usulü vardır. Bunun dışında en etkili yöntemlerden bir tanesi de tahliye taahhütnamesidir. Usulüne uygun hazırlanmış bir tahliye taahhütnamesi ile ev sahibi kiracısını evden çıkartabilir. Üçüncü olarak, ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmeyi bitirebilecek bir durumda kiracının kirayı ödememesidir. Bu durumda ev sahibinin yapacağı ihtarlar ve bu süreler önemlidir. Kiracı kirayı ilk ödemediği anda bir ihtar çekilir ve 30 günlük bir süre tanınır. 30 gün içerisinde kira ödenmezse tahliye davasına yönelinebilir. Bu 30 günlük süre içerisinde kira ödenir ama 3-5 ay sonra bir daha ödemezse bu durumda ikinci bir ihtarla beraber ev sahibinin tahliye sürecini başlatması durumu olacaktır. Kiracının evi usulüne uygun kullanmaması, yazılı bir sözleşme olmadığı halde evi alt kiracılara vermiş olması, komşuları çok rahatsız etmiş olması, evi uygunsuz ortamlarda kullanmış olması durumunda da ev sahibinin vereceği bir ihtar ve ardından belli bir süre sonra tahliye sürecine başlanabilir. Genel anlamda bakıldığında bu ifadeleri söylediğimizde çok kolay bir durum gibi gözüküyor ama şu an Türkiye’de minimum iki yıl süren davalardan bahsediyoruz. Çok haklı bir sebep olan kirayı alamama nedenine sahip bir ev sahibi dahi bu işlemi gerçekleştirebilmek için 2 yıl gibi bir süre beklemek zorunda kalıyor.” diye belirtti.

“Kiracının yapacağı tek şey kirayı zamanında ödemektir”

Ev sahibinin, kiracıyı evden çıkarmak için zor duruma sokması halinde kiracının yapması gerekenlere değinen Çapkın, “Eğer ev sahibi şantaj, tehdit, fiziksel bir müdahalede bulunursa bununla ilgili başvurulacak yer savcılıklar ya da karakollardır. Ev sahibi zam yapmak istiyorsa, ev sahibi baskılarla evden çıkarmak istiyorsa, kendi hakkını kullandığını iddia eder durumda ise kiracının yapacağı tek şey kirayı zamanında ödemektir. Başka yapacağı hiçbir şey yoktur ve bu durumda da zarar görmeyecektir çünkü ev sahibinin bundan sonra yapacağı her şey ancak hukuki bir süreçtir.” ifadelerini kullandı.

(İLKHA)